要件は次のようなものです。

☝　1981年5月31日以前に建築された建物（※マンションは対象外です。）であること

いわゆる旧耐震基準により建築された建物が対象となるわけですが、その趣旨は、旧耐震基準の建物は減らしていこうという政策によるものです。よって、1981年6月以降に建築されたような、比較的新しい（まだ使える）建物は対象外となりますし、持家は対象ですが、マンションなどのような区分所有建物は対象とはなりませんので注意致しましょう。

☝　被相続人の死亡する直前期において、被相続人の住まうための建物であり、被相続人以外に住んでいた者がいないこと（被相続人の死亡時点で空き家であることが必要）

よって、被相続人が事業の用に供していたケースや、他にも居住用として住んできた人がいる場合（例えば、子供が同居してきており、そのまま家を相続した場合）は特別控除の適用は受けられません。

☝　被相続人の死亡時点から売却（または解体撤去）までの間に、事業や賃貸または居住の用に供されていないもので、次のいずれかに該当していること。

・被相続人の居住用建物のみの売却

・被相続人の居住用建物及びその土地の売却　※この場合、建物は耐震基準を満たす改修工事がなされている必要がありますので要注意です。

・被相続人の居住用建物を解体撤去した後の更地の売却

よって、被相続人の死亡後に、貸したり利用したりしてしまうと、空き家の特例は受けられなくなりますので注意が必要です。

☝　建物または土地の売却代金の合計が１億円を超えていないこと

もちろん、契約書を分けて、建物は2500万円、土地は8000万円と分けても、合計１億円を超えている場合は、特別控除は受けられません。ただし、このケースでは、建物は解体し、土地を更地にすることで土地の売買代金が多少上がっても（例えば9500万円）空き家の特例の適用をうけられそうなら、建物を解体してから売却するという選択もあるわけです。

☝　2016年4月1日から国税庁の定める期間内に売却すること　【国税庁HP】

※その他、市区町村役場の発行する「被相続人居住用不動産等確認書」の提出が必要となります。

より詳細の要件は「国税庁ホームページ」

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例でご確認下さい。

空き家の特例をの要件を満たすには、本来「被相続人が相続の開始直前に居住していたこと」は必要とされてきましたが、実務界の強い要請から、2019年4月1日以降での売却については、老人ホームに入居していた場合についても、限定的に適用が認められることとなりました。

この限定的な要件とは、

（１）被相続人が要介護認定などを受けており、相続開始の直前まで老人ホーム等に入居していたこと

（２）老人ホームに入居している被相続人が、その相続開始の直前まで、建物について一定の使用をしており、他人のための住居、事業の用などに使用されたことがないこと

があげられます。

被相続人が生前に長きに渡り自宅で生活してきたにもかかわらず、介護が必要となる段階で老人ホームに移るケースは多く、ほんのわずかな老人ホーム期間にも関わらず、すべて特例の適用がないとすることは非合理的であるとの実務界の要請からと考えられています。