【 お悩み 】昔の古い登記

建物の建替え、または売却、もしくは住宅ローンを設定する際などに、不動産の名義を調べてみたら、一部が祖父（または曾祖父名義）となっていることが発覚した。すぐに自分名義に変更して手続きを進めたいが、何か良い手立てはないのか？

【 解決 】

① まずは、相続人調査（戸籍等の収集）を行い、祖父（または曾祖父）より権利を承継している全ての相続人を確認・確定させる必要があります。権利を引き継いでいる相続人を無視して手続きを進める方法は存在いたしません。放置すれば更に相続人が増え続けることになり、負担は増すばかりです。（当サロンにお任せいただけます。）

② 全相続人へ協力を仰ぐため、連絡をとっていく必要ががあります。お付き合いのある距離感の相続人に関しては直接アプローチを図り解決できるケースもあります。一方、疎遠な相続人や会ったことのない相続人、さらには過去に仲違いしたような相続人がいる場合には、そのアプローチに最新の注意が必要です。なお、悪意で悪くしようと考えている相続人はほとんどいないため、ほとんどの案件は、裁判所や弁護士を利用せずとも、ちょっとしたノウハウを駆使するだけで、その解決を図ることが可能です。アプローチ方法を工夫・最適化することで、ほとんどの案件は、最小限のストレス・手間・費用で解決可能性を最大限に高めることのできるノウハウを当サロンは持っています。なお、出来る限り話し合い解決を試みたけれど、紛争性が強度で話し合いの余地がない場合は、紛争案件に習熟している当サロン担当弁護士によりスムーズに対応させていただくことも可能です。

③ 全相続人の合意が整えば、あとは、遺産分割協議書を全相続人に案内し、返送があれば、その書類を利用して自分への名義変更登記（相続登記）を行い、問題解決となります。また、ご協力いただけた相続人へのお礼やわずかながらの相続分配金などが必要な場合は、その処理を行うことで全ての手続きが完了となります。

当サロンは、古い昔の登記問題を、最小限のストレス・手間・費用でリーズナブルに解決できるノウハウを有しています。

【 お悩み 】

不動産登記簿を確認してみたら、古い昔の先代の時代であろう頃に、よくわからない会社・金融機関（又は個人名義）の担保権登記（抵当権や根抵当権、もしくは仮登記）が打たれていることを発見した。放置し続けるわけにもいかないので、どのように解決すればいいのだろう？

【 解決 】

①　何らかの担保権登記（抵当権や根抵当権、仮登記など）が付いている場合において、ほとんどのケースは、当時の先代が、法人または個人からお金を借り入れ、その担保として不動産を担保提供（抵当権設定・根抵当権設定・所有権移転仮登記などの不動産担保提供）をしたことによります。

②　なお、当時の借入れ額（登記上の「債権額」や「極度額」）としては、数十数百円～数百万円程度の範囲で、何千万円を超えるような高額ケースはほとんどなく、ほとんどのケースでは、既に負債もすべて完済されており、単に担保権の登記だけが形式上消されることなく残ってしまっているケースがほとんどです。

③　よって、まずは登記上の担保権者が現在はどのような法人（または個人）に承継・相続されているかを調査・確認し、その法人（または個人）に協力を仰ぐための連絡をとって行くこととなります。また、その際に、必ず内部調査・確認として、当時の負債が間違いなく弁済（完済）されていることの何らかの根拠資料があれば、より説得力をもって、担保権承継者に協力を仰ぐことがしやすくなります。

理由は、すでに完済済みであることが明確に証明できれば、担保権者（その承継法人・相続人個人）は、担保権登記を消す（抹消登記といいます）ための必要手続きに協力する義務があるからです。さらに、担保権者が協力しない場合は、抹消登記請求権に基づく登記訴訟を提起し登記判決を得ることができ、抹消登記を確実に実現できる奥の手まで残っているため、通常は、裁判まで行かずとも、担保権者はすぐに協力してくれるケースが非常に多いと言えるでしょう。

④　ただし、担保権者が不明（法人の場合→現在は解散又は行方不明でわからないなど、個人の場合→調査をしたが相続人が不明・確定でいないなど）な場合は、さらに特殊な手続きとなるため（法人の場合→法人登記簿の亡き役員の相続人を法人の清算人に選任し、その清算人とやりとりする。個人の場合→休眠担保権抹消登記によるマニュアル化された登記による）一筋縄にはいかない少々手間のかかる手続きになるケースもあります。

ただし、どれだけ複雑でよくわからない登記でも、必ず解決方法が存在しています。

まずは、豊富な経験と解決実績を有する当サロンに、依頼するかどうか以前に、お気軽にご相談いただき、お客様のケースが、どのような手続きが必要で、どれくらいの時間と費用を要するイメージなのか、まずはしっかり整理した上で、進めていくかどうかを慎重に検討いたしましょう。