相続財産の調査・確定の流れとして、まずは不動産の査定を行なっていきしょう。

当サロンにお声がけいただければ、担当の不動産業者と打合せを調整させていただいた上で、後日、無料で査定書をご提出させていただきます。

なお、査定にあたっては、「本当にこの査定金額が適正なのかどうか分からない」といったご不安を解消するため、複数の不動産会社に査定を依頼するのも一案です。

我が家の相続不動産はどれくらいの価値があるのか、どれくらいで売れそうか、確認を進めましょう。

遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ有効に成立しませんので、万一、遺産分割（話し合い）がまとまらず、もめてしまうと不動産を売却することができません。

遺産分割協議に原則、期限はありませんが、相続税の申告が必要となる遺産相続のケースでは、相続不動産の売却に関連する税金の特例を受ける為にも、相続の発生から10ヶ月以内に遺産分割協議をまとめ相続税の申告を行うことが必要です。

また、不動産を売却する方向で話し合いを進めるためには、下記のようなことについて取りまとめておくことが大切です。

・税金や諸費用のことも踏まえて、売却した場合にどれだけお金が残るのかを試算しておく
・他の遺産も含めて、各相続人にどれぐらいの割合で分配するのかを決めておく
・不動産の名義を相続人の一人に変更することを決めておく
（名義を複数人で共有してしまうと、不動産を動かしづらくなります。また、ご高齢の方が名義人になると、売却前に認知症を発症したりお亡くなりになったりするリスクがあります。）
・残された遺品や家財、お仏壇の整理・処分方法について決めておく

相続不動産を売却するには、早めに遺産分割協議を整えておく必要があるということです。

相続不動産の売却手続き前に必ず、被相続人（故人）から相続人名義へ、不動産の名義変更をしておかなければなりません。

故人名義のまま、不動産を売却することはできないのです。

当サロンにお任せいただき、まずは相続登記を確実に終わらせておきましょう。

なお、相続人全員の共有名義で相続登記を行うケースも一部ございますが、この場合、相続人全員により売却・契約締結・決済立ち会いまで行う必要が生じ大変なため、実務上は、代表相続人１名に絞り、その代表相続人によりスムーズに売却を進めていき、最終的に、換価した財産（お金）を他の相続人に分配するなどの方法で進めるケースが通例と言えるでしょう。

なお、代表相続人となり売却していく人には不動産売却に伴う一時所得（譲渡所得）が生じるため、国税・地方税・社会保険料などへの影響も十分に精査し、相続不動産の売却を進めて行きましょう。

当サロンの担当不動産業者またはお客様ご指定の不動産会社と媒介契約を正式に結びましょう。

その後、現場では、依頼先各種担当業者において、『 測量 』『 境界の確定 』必要に応じて『 杭打ち 』『 地盤改良 』『 整地 』『 庭の整備 』『 建物解体 』などを進めていくこととなります。また、建物内部の『 遺品整理 』『 家財道具 』の処分なども行わなければなりません。

当サロンの担当土地家屋調査士（及び測量士）、担当不動産業者（及び協力事業者）が責任をもって全てご対応させていただきます。

なお、不動産業者と打合せの上、売却価格や売却条件の決定行いましたら正式に売り出しにかけることとなり、無事 買い手が現れた場合には、希望者と売買条件の交渉をし、折り合いがつけば契約、引き渡しとなります。

最小限のコストと最大限の高値を目指して、相続不動産の最適な売却をお約束いたします。

遺産相続及びそれに伴い相続不動産を売却した場合、主に次のような税金が発生いたします。

【１】登録免許税：相続登記をした時点で発生します。算出式は、固定資産税評価額×0.4%　です。

【２】相続税：相続をした時点で発生します。税制改正により基礎控除額が引き下げられたため、地価の高い名古屋エリアでは相続税の対象者が増加しています。相続税は相続開始後10ヶ月の申告期限を過ぎると、加算税や延滞税などで税額がどんどん増えていきます。

【３】譲渡所得説：売却した年の確定申告で発生します。課税譲渡所得（不動産の売却益）に対して、所得税（15%〜）や住民税（5%〜）が発生します。課税譲渡所得金額がマイナスの場合は、課税されません。

【４】その他、必要に応じて要件を満たす各種税金の特例を活用して参りましょう。