愛知・名古屋の相続・生前対策なら相続税・遺産分割・相続登記・遺言・家族信託に強い専門家グループ☝

        名古屋市中区・栄駅から3分☝ 初回    無料相談もOK!

ご相談・ご予約【24時間】平日9~20時 土日夜間※予約制

052-269-4010

空き家の相続・譲渡所得税の特別控除

今日の相続は、高齢となった親と同居しながら生計を立てるケース、長男が跡取りとして実家を引き継ぐケースが、過去に比べれば明らかに減少してきており、実家に相続が起きると、空き家の状態となってしまうケースが増えています。

空き家となってしまった実家の相続は、相続人にとっては負担となるケースが多く、

例えば、住む人がいなくなった建物は、メンテナンスがなされないことや、住まう人の油分・保湿的な要素もなくなることから、傷みやすく劣化が加速度的に進むといわれます。

また、家の換気や、庭の草刈りなど、定期的に訪問する必要もあり、手を抜けば、近隣や役場からクレームや連絡が入り、対処せざるをえなくなるなど、遠方の相続人であるケースは、なおのこと負担がかかるものです。

さらに、ライフライン(電気・ガス・水道など)を維持するかどうかや、固定資産税の負担も毎年くるため、実質的な経済的負担も無視はできません。

そのようなことで、今日の空き家の相続のケースでは、遺品の整理や、仏壇・祭祀等の移動や処分、家財の処分などを終え、遺族・相続人がある程度落ち着いてくると、売却するケースが非常に増えてきています。

そして、空き家の売却に際に、最も気をつけなければならないことの1つとして、売却に伴い生じることとなる「譲渡所得税」について理解を深めておく必要性が高いと言えるでしょう。

理由は、一般的によくあることとして、不動産仲介業者へ売却の依頼をした際に、営業担当者から説明される数字上の諸費用に関して、建物解体費用や仲介手数料(3%+6万)、土盛りや、測量・境界確定費用などの説明はあるものの、売却後に多額の譲渡所得税が(ケースによっては)何百万円もかかってしまうことについては、ほとんどの営業担当者は口をつむり、売主へ注意喚起することはありません。

そのような不動産営業のあり方自体に根本的な問題がありますが、余分な諸費用が何百万もかかると知れば、売主は消極になることや、税務上の説明権がないため説明していないという論法、営業担当者自身が理解できておらず説明できないという状況などさまざまです。

 

不動産業者さんは教えてくれない、空き家の売却の際に生じることとなる譲渡所得税や、その負担を減らす(またはゼロにする)「空き家にかかる譲渡所得の特別控除」について、理解を深めていきましょう。

 

目次

ソウゾクした不動産を売却すると、多額の譲渡所得税がかかるとなると、相続人も積極的に空き家を売却しようという気になれないものです。

そこで、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例の税制が創設されたのです。

これにより、空き家を相続した相続人が、相続不動産の売却がしやすくなり、2016年4月1日から2023年12月31日まで(さらに延長可能性あり。※2023時点)売却した場合で、一定の要件を満たすと、3000万円まで特別控除が受けられるといった内容です。

売却の譲渡益が3000万円を超えないのであれば譲渡所得税はゼロ円となる、とてもメリットの大きい制度だといえるでしょう。(ただし勿論、譲渡所得税の申告は必要です。)

特別控除(空家の特例)の主な要件

要件は次のようなものです。

 1981年5月31日以前に建築された建物(※マンションは対象外です。)であること

いわゆる旧耐震基準により建築された建物が対象となるわけですが、その趣旨は、旧耐震基準の建物は減らしていこうという政策によるものです。よって、1981年6月以降に建築されたような、比較的新しい(まだ使える)建物は対象外となりますし、持家は対象ですが、マンションなどのような区分所有建物は対象とはなりませんので注意致しましょう。

 

 被相続人の死亡する直前期において、被相続人の住まうための建物であり、被相続人以外に住んでいた者がいないこと(被相続人の死亡時点で空き家であることが必要)

よって、被相続人が事業の用に供していたケースや、他にも居住用として住んできた人がいる場合(例えば、子供が同居してきており、そのまま家を相続した場合)は特別控除の適用は受けられません。

 

 被相続人の死亡時点から売却(または解体撤去)までの間に、事業や賃貸または居住の用に供されていないもので、次のいずれかに該当していること。

・被相続人の居住用建物のみの売却

・被相続人の居住用建物及びその土地の売却 ※この場合、建物は耐震基準を満たす改修工事がなされている必要がありますので要注意です。

・被相続人の居住用建物を解体撤去した後の更地の売却

よって、被相続人の死亡後に、貸したり利用したりしてしまうと、空き家の特例は受けられなくなりますので注意が必要です。

 

 建物または土地の売却代金の合計が1億円を超えていないこと

もちろん、契約書を分けて、建物は2500万円、土地は8000万円と分けても、合計1億円を超えている場合は、特別控除は受けられません。ただし、このケースでは、建物は解体し、土地を更地にすることで土地の売買代金が多少上がっても(例えば9500万円)空き家の特例の適用をうけられそうなら、建物を解体してから売却するという選択もあるわけです。

 

 2016年4月1日から2023年12月31日までの期間にに売却すること(2023時点/延長可能性あり)または相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

※その他、市区町村役場の発行する「被相続人居住用不動産等確認書」の提出が必要となります。

より詳細の要件は「国税庁ホームページ」

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例でご確認下さい。

 

親が亡くなる前に老人ホームに入居していた場合は、適用はある?

空き家の特例をの要件を満たすには、本来「被相続人が相続の開始直前に居住していたこと」は必要とされてきましたが、実務界の強い要請から、2019年4月1日以降での売却については、老人ホームに入居していた場合についても、限定的に適用が認められることとなりました。

この限定的な要件とは、

(1)被相続人が要介護認定などを受けており、相続開始の直前まで老人ホーム等に入居していたこと

(2)老人ホームに入居している被相続人が、その相続開始の直前まで、建物について一定の使用をしており、他人のための住居、事業の用などに使用されたことがないこと

があげられます。

被相続人が生前に長きに渡り自宅で生活してきたにもかかわらず、介護が必要となる段階で老人ホームに移るケースは多く、ほんのわずかな老人ホーム期間にも関わらず、すべて特例の適用がないとすることは非合理的であるとの実務界の要請からと考えられています。

 

特別控除(空家の特例)の適用があるかどうかで、ここまで違う!

例えば、長きにわたり親が1人暮らししてきた自宅を子1人が相続するケースで

売却価格6000万円、取得費(売却価格の5%で計算)300万円、売却諸費用300万円とした場合

☝ 空き家の特例の適用がない場合

( 売却価格6000万円-取得費300万円-売却諸費用300万円 )× 20% = 1080万円の譲渡所得税

☝ 空き家の特例の適用がある場合

( 売却価格6000万円-取得費300万円-売却諸費用300万円-特別控除3000万円 )× 20% = 480万円の譲渡所得税

 

特例の適用がある場合とない場合では、なんと、600万円も納めるべき税額に差が出ることとなるのです。

大きいですね。

お気軽にお問合せ・ご予約下さい。

相続のご相談・ご予約【24時間】
052-269-4010
営業時間
※平日9:00~20:00
※夜間・土日は完全予約制です。

営業時間外(☎対応時間外)でのお問合せも【24時間】受付中☝
留守番電話(フォーム)にご入力いただきましたら24時間以内にご連絡(ご返信)させていただきます。☝

相続のこと。お問合せ下さい

相続の相談・ご予約【24時間】

052-269-4010

営業時間外も24時間☝☎✉でのお問合せ・ご予約を受け付けております。
お気軽にお問合せ下さい。

名古屋相続サロン

所  在

〒460-0008
愛知県名古屋市中区栄3-15-33
       【 栄ガスビル4F 】

アクセス

・栄交差点栄駅「サカエチカCrystal Plaza」クリスタル広場より徒歩4分
・「矢場町」駅6番出口より徒歩2分
・松坂屋本館・北館より1分(北館1・5階渡り廊下直結)

・駐車場※お車⇒提携パーキング有り
 ☆お気軽にお問合せ下さい。

営業時間

平日9:00~20:00 
※夜間土日は【 完全予約制 】

※フォームからのお問合せは24時間受付しております。